一文看懂公募 REITs基金：从底层资产到指数工具全梳理

公募REITs是什么？

公募REITs基金，全称为不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts‌），让投资者间接持有能够产生现金流的不动产或基础设施资产，或者享有这些物业所带来的收益。公募REITs向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过资产支持计划等特殊目的载体持有不动产项目，由基金管理人主动管理运营相关项目，并将产生的收益分配给投资者，同时按照规定在证券交易所上市交易。

从晨星分类的角度，目前国内所发行的公募REITs基金主要分为三类，一是投资于基建设施或者是其特许经营权的REITs，例如高新产业园REITs、高速REITs，这类基金的晨星分类为基础设施REITs（封闭式），属于目前国内REITs基金的主流。另一类是属于基础设施REITs（开放式）分类的、跟踪国内REITs指数的基金，目前市场上4只该类型产品均跟踪中证REITs全收益指数，该指数的样本包括沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs基金。这类基金属于2026年以来REITs领域的创新，为投资者提供了通过被动化方式参与REITs投资的工具。此外，第三类的两只产品属于晨星分类下的QDII行业股票分类，这两只基金的投资目标是跟踪海外市场REITs指数，其底层资产为股票，性质与国内REITs基金存在较大差异。

海内外REITs的差异

虽然在国内，公募 REITs 近几年才实现快速发展，但在海外市场，REITs是已经相对成熟、广被投资者接受的基金品类。海内外REITs在制度结构、底层资产方面存在明显差异。国内公募REITs 目前主要通过公募基金载体持有不动产项目，由基金管理人主动管理运营相关项目，并在交易所上市交易，资产大类上属于公募基金。相比之下，以美国和欧洲为代表的海外REITs实际上以公司的形式存在，比如美国 REITs多数为纽交所、纳斯达克直接上市的不动产经营企业，企业直接自持或通过运营合伙持有产业园、数据中心、通讯基站、仓储、住宅等实体物业，投资者以普通股票账户直接交易REITs的股份。

公募REITs规模发展

近年来，国内公募 REITs 基金经历了从试点到规模化扩容的阶段。截至 2026年7月17日，国内公募 REITs 已上市 86只，管理规模从2021年的309亿增长到2025年1850亿，累计增幅达到500%。随着规模扩容，行业增长速度有所放缓，规模的年度同比增速从2022年的95%下降到2025年的38%，但仍然保持较高增速水平。

 数据来源：同花顺，晨星整理；

截至日期：2025年12月31日

公募REITs的底层资产有哪些？

2021年试点初期，公募REITs主要聚焦交通、仓储物流、园区、生态环保等基础设施领域。随后REITs底层资产的类型不断扩充，与能源、水利、保障性租赁住房、消费、数据中心等底层资产相关的REITs逐步进入市场，丰富了投资者可选的投资标的类型。2024年数据中心类REITs发行，虽然这类REITs目前只有2只产品，属于现存REITs细分资产类型中数量最少的一类，但也显示新兴产业相关的REITs正在逐步进入投资者的视野。

图表2：国内历年新发REITs基金数量，按底层资产分类

  数据来源：同花顺，晨星整理；

截至日期：2025年7月17日

图表3：国内REITs基金数量，按底层资产分类

  数据来源：同花顺，晨星整理；

截至日期：2025年7月17日

公募REITs的收益来源与风险揭示

我们提到，与传统股票型、混合型或者是债券型基金不同，国内公募REITs的底层资产不是上市公司股票或债券，而是能够产生经营现金流的基础设施或不动产项目本身，或者是这些设施的特许经营权。依此，公募REITs按底层资产权利属性可以分为产权类和特许经营权类，两者在资产性质、收益构成、期限逻辑和估值方法上存在本质差异。

产权类 REITs 持有项目的所有权，主要资产构成包括土地使用权及建筑物所有权，常见于产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施等项目。其现金流主要来自租金或运营收入，长期回报取决于出租率、租金水平、租户质量和运营能力。不同类型细分资产的关注重点也有所区别，例如产业园区类资产需要关注区域产业景气度，保障性租赁住房类资产往往与房地产行业趋势联动。基金的回报率也受到资产本身价值变化影响。相较之下，特许经营权类 REITs 持有的是一定期限内经营基础设施项目并获取相关收入的权利，常见于交通基础设施、市政基础设施等项目，收入来源通常是通行费、污水处理费等，收费单价往往与政府定价或特许经营协议相关，现金流依赖服务量、收费期限、政策安排和项目运营效率。无论是产权类还是特许经营权类公募 REITs，其长期分派能力与估值支撑均绑定底层资产的运营表现，未来现金流的规模与稳定性始终受底层资产盈利能力驱动。

此外，公募REITs存在显著的流动性风险。与大多数股债类基金不同的是，国内公募REITs 采用封闭式运作模式，并且封闭期较长，往往以20年至30年计，部分甚至长达50年。存续期限与底层基础设施项目的经营周期相匹配，存续期内基金总份额保持固定，不开放场外日常申购与赎回，投资者仅能通过场内二级市场买卖份额。这种架构使管理人无需应对短期赎回压力，可围绕底层不动产或特许经营权开展长周期运营。但对投资者而言，封闭式运作意味着无法按基金净值向管理人申请赎回退出，全部变现路径依赖二级市场交易，需要承担折溢价风险。

强制分红机制是公募 REIT 区别于其他普通股债类公募基金的重要特点。国内公募REITs 实行法定强制高分红机制，监管要求基金需将不低于 90% 的年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，每年分红不得少于 1 次。由于采用封闭式运作，REITs 分红仅支持现金分红方式，不设红利再投资选项。

公募REITs基金设置了基金以及项目两个层面的收费结构：在基金层面，当前国内公募REITs基金的管理费率跨度从0.09%到0.7%不等，行业平均水平约为0.22%；托管费率区间为0.006%至0.05%，平均约0.01%。项目层面，大部分REITs采取浮动管理费的机制，推动项目管理人主动优化项目运营、提升收益水平。以某只市政基础设施REITs为例，基础管理费用于覆盖项目日常运营与管理的成本；浮动管理费则与基础设施项目的实际运营表现绑定，通常以运营净收入、EBITDA完成率等核心经营指标为挂钩基准，对超出目标值的收入部分按比例计提报酬。部分REITs还引入了双向浮动约束，当项目实际业绩未达目标值时，项目管理人需按规则返还部分基础管理费，以此实现激励与约束的对等。

从资产配置角度看，公募REITs的价值不在于替代股票或债券，而在于为投资组合引入一类不同于传统股债资产的收益来源。首先，对于有现金流需求的投资者而言，REITs可以成为组合中现金流来源之一，但分派水平取决于底层资产经营表现等因素。其次，REITs 能够丰富传统股债之外的资产类别，为组合增加实体资产与不动产敞口。

公募REITs是上市交易的封闭式公募基金。投资者参与方式主要可以分为认购新发产品和二级市场买卖已上市产品两类。公募REITs发行时，投资者可以参与基金份额认购。但新发产品并不必然意味着低风险。投资者在参与新发认购前，应理解底层资产、估值依据、分派预测、风险因素和流动性安排。

上市后，投资者可以在交易所二级市场买卖基金份额。二级市场参与的优势是投资者可以根据市场价格进行交易，由于公募REITs的特点，市场无法通过套利机制平抑二级市场的折溢价。二级市场价格可能高于或低于资产净值，投资者买入价格会直接影响未来回报。

其次，投资者可以关注现存REITs的扩募机会。如果REITs新购入资产质量优良、估值合理，有望增厚 REITs 长期现金流、提升底层资产价值，但如果扩募价格或资产质量不佳，也可能摊薄原投资者利益。

除直接持有公募 REITs 外，投资者亦可通过被动指数化工具参与REITs的投资。相较于主动遴选单只标的，指数化投资的价值体现在分散化配置与策略透明化两个维度：通过跟踪市场基准指数，投资者可同时覆盖不同资产属性的 REITs 标的，有效平滑单一项目运营波动带来的非系统性风险；同时指数编制规则公开透明，组合持仓结构与定期调仓逻辑清晰可追溯。但投资者参与该类产品，也需承担相应的费用，当前该类产品普遍设置 0.5% 的管理费率与 0.1% 的托管费率。截至目前，国内市场共有 4 只基金产品跟踪中证 REITs 全收益指数。指数编制规则显示，该指数对成分标的设定了明确的上市时长与流动性筛选标准，指数成分覆盖产权类与特许经营权类两大 REITs 品类，能够较为全面地反映国内公募 REITs 市场的整体收益特征。

但该指数化工具也有其风险。从市场容量维度看，当前国内公募 REITs 市场总规模仅约千余亿元，存量标的数量与整体资产体量相对有限。底层市场的容量约束从根本上制约了二级市场的交易深度。这一底层属性会传导至 REITs 指数基金：指数基金日常调仓、应对申赎的底层份额买卖同样依赖场内交易，无法以单位净值向底层 REITs 管理人申请赎回变现。换言之，在市场情绪走弱、板块成交低迷的极端情形下，指数基金可能面临底层 REITs 标的买卖价差扩大、承接盘不足的流动性问题。上述 4 只跟踪中证 REITs 全收益指数的基金均成立于 2026 年 7 月，运作周期较短，基金管理人的指数跟踪精度、大额申赎应对能力、极端市场环境下的流动性管理效果均尚未经历完整市场周期的检验。