晨星地产行业展望：新房需求和价格会在 2025 年年中触底

过去的几十年间，国内地产行业经历了波澜壮阔的发展历程，在国民经济体系中占据着举足轻重的地位。自住房制度改革以来，房地产市场逐步走向商品化、市场化的道路，开启了高速发展的黄金时期。

然而，在快速发展过程中，也逐渐暴露出一些问题，如部分地区房价过快上涨、房地产市场投机性过热、住房供给结构失衡等，这些问题引起了社会各界的广泛关注，并促使政府出台了一系列宏观调控政策，旨在引导房地产行业回归理性健康发展的轨道，从限购限贷等行政手段到房地产税试点等长效机制的探索，都在不断地塑造和改变着房地产行业的发展环境，也为其未来的转型与变革奠定了坚实的背景基础。

随着“房住不炒”理念的深入人心，房地产行业的发展逻辑正逐步从追求规模扩张向注重品质提升、可持续发展转变。土地供应模式、金融监管环境以及消费者购房观念等方面的变革，犹如一场悄然而至的风暴，重塑着行业的生态格局。

在这样复杂多变的背景下，国内地产行业又将何去何从？未来的市场又会呈现出怎样一番景象？来看看晨星股票分析团队对国内地产行业的未来市场进行展望与剖析。

首先，让我们来回顾一下，2024年下半年以来地产重磅政策都有什么。

降低首付比例：央行于9月24日宣布统一房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15% 。5月17日央行和国家金融监督管理总局也曾联合发布通知，将首套和二套房贷最低首付款比例分别降至不低于15%和不低于25%，目前全国很多城市执行的是首套房首付15%，二套房15%-25%的首付比例。

下调房贷利率：今年以来，5年期以上LPR已下调三次，累计下调60个基点，自10月LPR降至3.60%之后，部分城市的房贷利率一度降至“2字头”。9月24日央行行长潘功胜还宣布引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。

落实保障性住房再贷款政策：8月1日，央行召开2024年下半年工作会议，要求落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度，推动房地产市场的稳定发展。

推进农业转移人口市民化：7月国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，提出实施新一轮农业转移人口市民化行动，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度，并完善农业转移人口多元化住房保障体系，加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给，中央财政性建设资金也会向吸纳农业转移人口落户数量较多城市倾斜。

支持收购存量商品房用作保障性住房：7月30日中共中央政治局会议强调要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。

调整契税政策：9月26日中共中央政治局会议后，多地调整了契税政策，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。面积为140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套住房减按2%的税率征收契税。

调整增值税政策：如深圳、上海等多地取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税。深圳还将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年。

取消限购限售：9月26日中共中央政治局会议提出要回应群众关切，调整住房限购政策等。9月29日，广州取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策；深圳优化分区住房限购政策，取消商品住房和商务公寓转让限制等。

支持住房“以旧换新：如西安5月9日发布全面取消限购通知，并明确提出支持住房“以旧换新”，还公布了首批参与活动的房地产开发项目名单，后续还对“以旧换新”的实地落地细则方面提出了多层面的调整。

推进城市更新：9月26日中共中央政治局会议提出加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地 。住建部也强调要高质量实施好城市更新行动，建立可持续的城市更新模式和政策法规；

合理开发利用城市地下空间：自然资源部发布《关于探索推进城市地下空间开发利用的指导意见》，统筹推进城市地下空间合理开发利用，提高土地要素配置的精准性和利用效率。

新房销售的疲软状况一直延续到了今年第三季度，销售额同比下降 16%。不过，9 月份的重大政策宽松举措带动了 10 月国庆期间住房需求的反弹，在那些取消限购名额限制以及降低首付比例的富裕城市，这种反弹尤为明显。

虽然我们对此次销售复苏的力度仍心存疑虑，但我们依然乐观地预计，政府后续会进一步降低房贷成本，并推出诸如减免交易税、提高购房补贴等财政刺激手段。

据 2024 年 10 月克而瑞发布的一项调查显示，购房者的信心在第三季度环比略有提升。更多受访者期望房价出现转机，并计划在半年内购置房产。其中，一线城市购房意愿的提升幅度最为显著，原因在于其房价相较于低线城市更有可能率先企稳。考虑到有利政策的推行以及利率的下调，我们预计在第四季度购房者的心态会更为乐观。

据贝壳研究院及我们的预估，在三季度期间，由于基准利率（五年期贷款市场报价利率）下调以及房贷利率下限的取消，多数城市的平均房贷成本持续降低。尽管北京、上海等一线城市的房贷利率依旧高于经济欠发达地区，但我们认为地方政府会逐步放松政策以刺激购房需求。我们认为央行在十月再次下调基准利率若干基点的行动将进一步推动这一趋势，助力房贷成本的下降与购房市场的活跃。

由于担心开发商是否有足够的财务能力完成在建项目，购房者始终更青睐现房而非预售楼盘。从 2023 年起，已竣工住宅的销售建筑面积增速就超过了期房，这种趋势在 2024 年仍未改变。不过，政府已加大对开发商的支持力度，提供了 4 万亿元的贷款。我们认为这一举措将有效减轻购房者对于项目交付的担忧情绪。

尽管期房在新建住宅销售面积中仍占较大比例，但近年来现房逐渐受到市场欢迎，期房的占比持续下降。具体而言，2024 年 9 月期房在总销售额中的占比已从一年前的约 76%降至不足 70%，这与自 2023 年以来的趋势是一致的。展望未来几个季度，我们预计已竣工项目的销售增长势头还将继续领先于预售项目，从而促使二者在销售结构中的占比进一步产生变化。

目前大城市放宽了限购名额限制，房贷成本有所降低，购房者的佣金率也被削减，这些情况都为二手房销售带来了良好的兆头。自 2024 年 6 月起，一线城市的二手房销售面积呈现出同比两位数的增长态势。这意味着购房者的购买兴趣正在恢复，毕竟二手房在交付方面有着更高的确定性。我们对近期政策利好将持续推动二手房交易这一趋势持乐观态度。

二手房市场长期存在的供过于求局面，在第三季度对其成交价格形成了下行压力，这和 2024 年上半年的走势是一致的。尤其在一线城市，由于二手房挂牌数量较多，房价下跌态势更为显著。不过，自 10 月起，随着购房需求的增强，价格下滑的状况有所缓和。我们预计，随着市场需求逐步回暖，二手房市场过剩的库存还需几个季度的时间才能够逐步消化。

在最近几个季度里，二手房销售的增长幅度大多超过了新房。不过，随着新房价格更具竞争力，我们预计二者之间的差距会逐渐缩小。由于各市政府在市中心大力推进城市再开发项目，新房在地段吸引力方面有望实现赶超。

我们依旧预测新房销售金额会有同比 15%左右的下降幅度，原因是前三季度交易的不景气极有可能超出 10 月以来的回升效果。

即便如此，随着更多政策宽松措施的落地以及销售布局向富裕地区的转移，我们对于住房的长期需求仍保持乐观态度，预估新房价格会在 2025 年中期迎来反转。然而，由于过剩供应所产生的压力会持续拖累，全国二手房平均价格的回升幅度预计较为平缓。

住宅库存（待售面积）在第三季度出现了同比 20%的增长，不过由于开发商加快了去库速度，库存面积较上一季度有所减少。

与之相反的是，地方政府在消化未售住宅方面仍处于起步阶段，这是因为开发商不愿意对楼盘大幅打折出售。即便如此，人民银行已承诺全力支持相关贷款计划，并加快向地方政府进行资金调配。这使得人们更加确信中央政府有可能进一步采取推动措施。

因住房销售疲软以及土地储备购置毫无起色，开发商在第三季度的新开工面积与竣工面积均同比大幅下滑超过 30%。2024 年新房新开工大概率仍将持续低迷，不过，得益于政府为停滞项目交付提供的高达 4 万亿元贷款支持，我们预计住房竣工面积会环比上升。当前，已有超 2.2 万亿元的贷款获批，并且我们认为金融机构会加快贷款的发放进程。

由于签约销售业绩不佳，且面临着去化未售住宅的压力，地产开发商在 2024 年第三季度进一步缩减了开发投资规模，并减少了土地储备的购置。此外，在房地产行业长期处于下行周期的背景下，政府部门正致力于消化库存，也因此呼吁各方采取更为谨慎的土地供应策略。

我们期望随着更多资金被拨付给地方政府用于购置未售住宅并将其改造为保障性住房，库存消化进程能够加快。同时，由于有更多资金流向开发商，住房竣工状况也有望得到提升。

2024 年，开发商的土地储备溢价大概率会出现下降。不过，随着新房销售逐步回暖，预计到 2026 年溢价会有一定程度的温和上涨。排名前 20 的开发商凭借自身稳固的资金实力，土地购置规模仍有望占到总体土地购置量的 60%以上。

由于购房活动更为强劲，一线城市与二线城市的住宅去库存进程已超越低线城市。但因供需再平衡态势或许会延续至 2026 年，多数城市的周转周期可能进一步延长。我们依旧维持对 2024 - 2028 年年度新增土地供应面积在 5.5 亿 - 7.3 亿平方米区间的预估。此数值低于 2023 年的 8.8 亿平方米，原因在于我们预计持续的库存消化过程以及需求饱和的现状将限制土地供给规模。

本文编译自晨星股票分析团队的《2024年四季度中国房地产观察报告》。