中国新房和二手房的价格，可能正在走向分化

过去几年，中国楼市经历了一轮系统性回调。

但进入2026年，地产领域开始出现一些值得关注的变化。

受政策推动的房地产销售回暖影响，中国主要房地产开发商股价自4月以来迎来了一波重估。

除此之外，从晨星最新发布的2026年二季度《中国地产行业观察》来看，新房和二手房价格的走势，可能也正在悄然分化。

2026年一季度的数据显示，新房的供给侧正在经历一轮明显的收缩。

全国住宅新开工面积同比下降22%，竣工面积下降27%。开发商在拿地上更为谨慎——新增土地购置面积同比下降49%，行业整体开发投资同比下滑11%。

与此同时，去库存正在提速。全国住宅待售面积同比增速从2025年一季度的7%，降至2026年一季度的1%，已接近零增长。

晨星认为，这背后主要有两重推力：一是地方政府加大了收购闲置住房的力度，相关专项债发行规模较上年同期翻倍；二是新项目供应更加审慎。

需求端短期仍然偏弱。调查显示，仅10%的受访者预期房价会上涨，16%计划在半年内购房。

不过，晨星认为，一些有利条件也在逐步积累：全国住宅均价与居民年化可支配收入之比，已从2025年同期的9.3降至8.5，购房负担能力持续改善；2026年央行仍有10—20个基点的降息空间，购房融资成本有望进一步降低；主要城市住宅租金回报率从2025年3月的2.10%升至2026年3月的2.26%，如果继续走高，也会在一定程度上让部分租客重新将购房纳入考虑。

政策端也在继续加码。近期，上海已放宽非本地居民在中心城区购房的社保年限要求，深圳允许居民在限购区域多购一套住宅；两会批准4.4万亿元地方政府专项债，用于重大项目建设。

晨星预计，2026年全国住宅库存将出现约2%的净下降。在供给持续收缩、去库存稳步推进的支撑下，新房价格有望在2027年随着需求恢复而率先企稳回升。

二手房的情况则略有所不同。

从成交量看，2026年一季度，30个主要城市的二手房成交面积同比增长4%。晨星认为，改善型需求对核心城市的二手房交易形成了一定支撑。

但价格端仍在承压。一季度，二手房价格同比继续下跌，一线城市跌幅甚至大于二三线城市。

晨星认为，这一方面是因为二手房挂牌供给持续增加；另一方面，开发商越来越多地在核心地段拿地，新房在区位上的竞争力正在增强。

与新房市场不同，新房供给可以通过减少开工、收缩土地出让、政府收储等方式主动调节；但二手房供给主要取决于业主个体的出售决策，较难通过政策统一调控。

晨星预计，随着更多业主将房产挂牌出售，二手房供给过剩还需要数年时间才能被消化，平均二手房价格在2028年之前难以出现实质性回升。

总体来看，楼市整体仍在筑底，但不同市场、不同城市正在走出不同节奏。

上海、杭州等东部和南部经济较发达城市，凭借更强的本地需求，存量房源去化效率明显更高。而包括北京在内的北方多数城市，库存压力仍然较重。

晨星认为，需求更强的高线城市将率先完成库存出清，并最早实现价格企稳。

本文内容节选编译自晨星股票分析团队2026年5月发布的《2026年二季度中国地产观察报告》。

作者 | Jeff Zhang

编译 | 屈辰晨