不买房也想愉快收租，REITs适合你吗？

自2021年6月首次在中国发行以来，公募REITs已经有29只了。作为一类创新金融产品，发展不可谓不快速。

最初，很多人以为投资REITs是低风险资产，可以愉快地当“包租婆”、“包租公”，实现收租自由。 

但买了之后却发现，怎么和想象的不一样，交易价格跌跌不休，开始有点慌了...

截至2023年11月27日，今年以来有些REITs在二级市场的价格已经累计跌超30%。

今天，我们就来重新认识一下REITs到底是什么。

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益，转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。

简单来说，就是把房地产或者基建等流动性差的资产证券化。

从成熟市场的经验看，REITs其实就是股票。

在全球行业分类系统(GICS)的规则中，REITs是作为房地产行业的一个二级子行业存在的，是在纽交所或者纳斯达克进行交易的股票产品。

而在国内，公募REITs虽然由公募基金管理发行，但不是以可以随时申赎的开放式基金的形式，而是封闭经营的。

封闭式基金的玩法就和开放式基金完全不同了。开放式基金每天会根据组合里资产的价值高低，计算出一个净值，买进和赎回都是按照净值进行。

而封闭式基金，在发行期后就不再接受投资者的买进或卖出。虽然基金公司每天也会按照组合资产计算净值，但是投资者想要进出，就只能去二级市场买卖，交易流程和买卖股票相同，且成交价格也完全是由市场供需来决定。

按照证监会的销售适当性管理办法内容，到期时限和流动性都是评估风险等级时需要重点考量的因素。

目前大部分公募REITs的底层资产是房产、公路、港口等变现较为困难、流动性不那么好的投资品，而且封闭期都在10到60年不等，时间特别的长，导致大部分投资者并不能按照REITs的净值计算收益，想要中途退出只能在二级市场交易份额，使得REITs和股票的特征极为一致。

按照证监会销售适当性的要求，投资股票的投资者必须高于C3的风险承受等级。而大家都知道，股票并不是一种低风险的投资产品。同理，REITs也不应是低风险的投资品。

公募REITs基金基本信息

数据来源：同花顺、Morningstar Direct

数据截至：2023年11月27日

公募REITs基金业绩表现

数据来源：同花顺、Morningstar Direct

数据截至：2023年11月27日

数据来源：晨星基金小程序（测试版）

但是，纵观整个市场，目前对REITs的风险评定还是比较混乱的。

有的基金公司把REITs的风险评价放在R5。

在市场上，风险评定为C3投资者可以投资股票，绝大多数混合偏股型和股票型基金的风险等级都是R4。

R5一般产品结构复杂且难以被理解，难以对产品进行估值，流动性较差，可能对本金造成重大损失，可使用高杠杆运行。历史上，R5是杠杆分级基金“专属”的风险等级。

但据大多数REITs的公开披露，很多基金公司对REITs的风险收益定位又是“高于债券型和货币型基金，低于股票型基金”。

这确实挺尴尬，在风险等级中和招募说明书中展示的是不同观点，有点左右互搏，让投资者难以揣摩了。

在为个人投资者服务的过程中，对于风险需要有明确一致的观点，才算是做到了KYC（了解你的客户）和KYP（了解你的产品）。

晨星认为，目前市场上的REITs是一种风险收益特征与股票类似的投资品种，属于具有中风险特征的产品。

作为财富管理行业的从业人员，有责任也有义务将观点明确的风险特征传递出去，让合适的投资者购买到适合自己的产品，才能促进财富管理行业长期有效的发展。

作者｜汪忆帆

编辑｜屈辰晨 陈昱融